Verkoopstrategie met Tesoro

Verkopen is geen kwestie van geluk. Het is een proces dat u kunt meten, evalueren en bijsturen. Tesoro geeft u de instrumenten om dat proces zichtbaar te maken — niet achteraf in een spreadsheet, maar in realtime terwijl u werkt.

Dit artikel beschrijft hoe u Tesoro inzet als verkoopinstrument, aan de hand van vier strategische vragen die elke kantoormanager dagelijks zou moeten kunnen beantwoorden.

Vraag 1: Welke listings verdienen vandaag aandacht?

Niet elke woning in uw portefeuille vereist dezelfde aandacht. Een verse listing die net gepubliceerd is, heeft een ander profiel dan een woning die al drie maanden online staat zonder bezichtiging. De kunst is om snel te onderscheiden waar actie nodig is.

De view “Eigen listings — actief”

Maak een view aan op het woningoverzicht met de volgende instellingen:

Filter: status = active
Kolommen: naam, prijs, publicatiedatum, leads (aantal), webviews, deals, toegewezen agent

Sorteer op publicatiedatum (oudste eerst). De woningen die het langst online staan, verschijnen bovenaan.

Signalen herkennen

Signaal	Wat het betekent	Actie
Veel webviews, weinig leads	De woning trekt bekijkers maar geen serieuze interesse. Mogelijk is de prijs te hoog of zijn de foto’s beter dan de realiteit.	Prijsevaluatie en verwachtingsmanagement met eigenaar.
Weinig webviews, weinig leads	De woning wordt niet gevonden of niet bekeken. Mogelijk staat deze op te weinig portalen of is de presentatie onvoldoende.	Controleer MLS-publicatie en fotokwaliteit.
Leads maar geen bezichtigingen	Er is interesse maar geen conversie naar fysiek bezoek. Mogelijk reageert de agent te langzaam.	Controleer de reactietijd van de verantwoordelijke agent.
> 90 dagen online, 0 bezichtigingen	Serieus probleem. De markt reageert niet op deze woning tegen deze prijs.	Gesprek met eigenaar over prijsherziening.

Vraag 2: Klopt onze prijsstrategie nog?

Prijs is het krachtigste instrument dat u heeft. Te hoog geprijsd en de markt negeert u. Te laag en u laat geld liggen. Prijsstrategie is geen eenmalige beslissing — het is een doorlopend evaluatieproces.

De wekelijkse prijsreview

Richt een view in die specifiek bedoeld is voor prijsevaluatie:

Filter: status = active + sorteer op published_at (oudste eerst)
Kolommen: naam, prijs, publicatiedatum, leads, webviews, deals, locatie

Evalueer wekelijks — bij voorkeur op vrijdag — welke woningen langer dan 60 dagen online staan met dalende of afwezige leadactiviteit. Dit zijn de woningen waar de prijs waarschijnlijk niet in lijn is met de markt.

Het prijsgesprek voorbereiden

Voordat u de eigenaar belt, verzamelt u de data:

Publicatieduur vaststellen — Hoe lang staat de woning online? Gebruik de kolom published_at.
Leadactiviteit analyseren — Hoeveel leads zijn er gekoppeld? Gebruik de kolom contacts (leads). Filter eventueel op number_of_leads = 0 om woningen zonder enkele lead te isoleren.
Webviews controleren — Worden er pagina’s bekeken? De kolom web_views toont het aantal websiteweergaven.
Vergelijkbare woningen bekijken — Filter het woningoverzicht op dezelfde locatie (city), hetzelfde type (type) en een vergelijkbaar prijsbereik (price). Hoe presteren vergelijkbare woningen?
Gesprek voeren — Presenteer de data aan de eigenaar. “Uw woning staat 91 dagen online. Er zijn 1 lead en 0 bezichtigingen geweest. Vergelijkbare woningen in dezelfde locatie die 15% lager geprijsd zijn, hebben gemiddeld 4 leads.” Data overtuigt beter dan meningen.

Vraag 3: Hoe effectief volgen we leads op?

Een lead die binnenkomt via Kyero, Idealista of uw eigen website verwacht een snelle reactie. Elke dag vertraging halveert de kans op conversie. Lead-opvolging is daarom de meest tijdkritische activiteit in uw kantoor.

De lead-pipeline zichtbaar maken

Tesoro organiseert leads via een status-systeem:

Status	Betekenis
New	Zojuist binnengekomen, nog niet gecontacteerd
Contacted	Eerste contact is gemaakt
Qualified	Lead is serieus en past bij uw aanbod
Unqualified	Lead past niet (budget, locatie, timing)
Converted	Lead is omgezet naar een contact en/of deal
Lost	Lead is afgehaakt

Daarnaast kent elke lead een fase (stage) die de temperatuur aangeeft:

Fase	Betekenis
Cold	Oriënterend, geen urgentie
Neutral	Geïnteresseerd maar nog niet actief zoekend
Hot	Actief zoekend, wil snel handelen

De opvolgingsview

Maak een view aan op het leadoverzicht:

Filter: lead_status = new of lead_status = contacted
Kolommen: naam, bron, fase (stage), agent, aanmaakdatum, laatste activiteit

Sorteer op aanmaakdatum (oudste eerst). Leads die het langst onbehandeld zijn, staan bovenaan.

De opvolgingsregel

Gebruik de kolom last_activity om te controleren of leads tijdig worden opgevolgd. Een lead met status “new” die ouder is dan 24 uur, is een probleem. Een lead met status “contacted” zonder activiteit in de afgelopen 7 dagen is een gemiste kans.

Vraag 4: Hoe presteren onze agents?

Agent-performance meten is geen controle-instrument. Het is een coachinginstrument. De data vertelt u niet alleen wie goed presteert, maar ook waar iemand ondersteuning nodig heeft.

Wat u kunt meten met Tesoro

Tesoro biedt geen kant-en-klaar performance-dashboard. Wat het wél biedt, is de combinatie van views en filters waarmee u performance-indicatoren kunt afleiden:

Indicator	Hoe te meten	Waar
Actieve listings per agent	Woningoverzicht, filter op `owner_id` per agent, `status = active`	Woningen
Aantal leads per agent	Leadoverzicht, filter op `owner_id` per agent	Leads
Leads geconverteerd	Leadoverzicht, filter op `owner_id` + `lead_status = converted`	Leads
Actieve deals per agent	Dealoverzicht, filter op `owner_id` per agent	Deals
Dealwaarde	Dealoverzicht, filter op `owner_id`, kolom `deal_value`	Deals
Wonnen deals	Dealoverzicht, filter op `owner_id` + `status = won`	Deals
Laatste activiteit	Dealoverzicht, kolom `last_activity`	Deals

Het maandelijks performance-gesprek

Data verzamelen — Open het dealoverzicht zonder agentfilter. Bekijk per agent het aantal actieve deals, de fasen en de waarden. Open vervolgens het leadoverzicht en tel de leads per agent.
Conversieratio berekenen — Deel het aantal geconverteerde leads door het totaal aantal leads. Een agent met 8 leads en 1 conversie (12,5%) heeft een ander profiel dan een agent met 6 leads en 1 conversie (16,7%). De tweede is efficiënter.
Patronen herkennen — Een agent met veel leads maar weinig conversies heeft mogelijk hulp nodig bij kwalificatie of opvolging. Een agent met weinig leads maar goede conversie kan profiteren van meer toewijzingen.
Gesprek voeren — Gebruik de data als startpunt voor een constructief gesprek. “Je hebt deze maand 4 leads gehad en 0 deals gesloten. Laten we kijken naar de kwaliteit van de leads en je opvolgingsproces.”

Samenvatting: de vier vragen

Vraag	View/Filter	Frequentie
Welke listings verdienen aandacht?	Woningen: `status = active`, gesorteerd op publicatiedatum	Dagelijks
Klopt onze prijsstrategie?	Woningen: `status = active`, > 60 dagen online, leads en webviews	Wekelijks
Hoe effectief volgen we leads op?	Leads: `status = new` of `contacted`, gesorteerd op aanmaakdatum	Dagelijks
Hoe presteren onze agents?	Deals + Leads per agent, conversieratio	Maandelijks

Volgende stap

Portefeuillebeheer en MLS-hygiëne Leer hoe u uw portefeuille schoon houdt: verkochte woningen depubliceren, incomplete dossiers aanvullen en wekelijkse opschoningsroutines.