Immobilien-Matching: automatisch matchen, präsentieren, planen

Sie haben einen Käufer mit €350k, €450k, 3 Schlafzimmern, Marbella, Meerblick. Anstatt manuell 200 Immobilien durchzuscrollen, geben Sie diese Kriterien in einen Deal ein und lassen Tesoro automatisch passende Immobilien vorschlagen. Anschließend beurteilen Sie, mailen die Auswahl an den Käufer und planen Besichtigungen, alles auf einem Kanban-Board.

Properties-Übersicht — Das Matching funktioniert von Deals zu Immobilien und umgekehrt.

Wann verwenden Sie dies?

Ein neuer Qualified-Buyer-Lead wird in einen Deal konvertiert, Sie möchten sofort Optionen sehen
Die Suchkriterien eines Käufers ändern sich, Sie möchten eine frische Auswahl
Sie möchten von einer neuen Immobilie aus sehen, welche Deals dazu passen

Wie der Algorithmus funktioniert: kurz

Kriterium	Regel
Preis	Innerhalb Min/Max des Deals, mit 10 % Flex: Das Minimum darf 10 % niedriger, das Maximum 10 % höher sein
Fläche	Bebaute m² innerhalb Min/Max des Deals, mit 10 % Flex auf dieselbe Weise
Schlafzimmer	Immobilie ≥ Deal-Minimum
Badezimmer	Immobilie ≥ Deal-Minimum
Immobilientyp	Immobilientyp muss in der Deal-Auswahl enthalten sein
Standort	Immobilie liegt in einer der gewählten Städte, Provinzen oder gezeichneten Gebiete (alternative Namen unterstützt)
Transaktionsart	For Sale/For Rent muss mit der Käufersuche übereinstimmen
Tags	Immobilie muss alle Deal-Tags enthalten

Score-Boost (Faktor 2), wenn Preis und Fläche exakt innerhalb des Bereichs liegen, nicht nur innerhalb der Flex-Marge. Ergebnisse werden nach Score sortiert.

Die Flex-Marge gilt, wenn Tesoro Immobilien für einen Deal sucht. Sucht Tesoro ausgehend von einer Immobilie passende Deals, muss der Preis der Immobilie genau im Preisbereich des Deals liegen.

Wo Suchkriterien leben

An zwei Stellen:

In einem Lead
In einem Deal

Bei einem Buyer Lead: Abschnitt Property Details:

Property Type (Pflicht, Mehrfachauswahl)
Bedrooms / Bathrooms (0+ bis 10+)
Construction Size Min/Max
Price Range Min/Max (Pflicht ab Qualified+)
Location (Mehrfachauswahl)

Siehe Arbeiten mit Leads.

Standort: Städte oder ein gezeichnetes Gebiet

Bei Location wählen Sie bei einem Buy- oder Rent-Deal zwischen zwei Möglichkeiten:

Cities / areas: Geben Sie eine Stadt oder ein Gebiet ein und wählen Sie aus der Liste. Sie können mehrere Orte wählen.
Draw on map: Zeichnen Sie selbst ein Gebiet auf der Karte, zum Beispiel ein Küstenstück.

Sie wählen eine der beiden Möglichkeiten, nicht beide (“Pick cities/areas or draw an area — not both.”). Schalten Sie um, löscht Tesoro die andere Eingabe.

Das Feld Location in einem Buy-Deal mit den Schaltflächen Cities / areas und Draw on map. Gewählt sind Altea und Xàbia. — Cities / areas: zwei gewählte Orte, Altea und Xàbia (Jávea).

Das Feld Location mit gewähltem Draw on map und der Schaltfläche Draw territory on the map. — Draw on map: Sie zeichnen selbst ein Gebiet auf der Karte.

Mehr Gebiete ergeben mehr Ergebnisse. Eine Immobilie passt, wenn sie in einem der gewählten Gebiete liegt. Wählen Sie Altea und Jávea, erhalten Sie Immobilien aus Altea und Immobilien aus Jávea. Eine Stadt oder Provinz, die Sie über Advanced criteria hinzufügen, zählt ebenfalls als zusätzliches Gebiet. So kombinieren Sie beispielsweise ein gezeichnetes Gebiet mit einer ganzen Provinz. Eine Immobilie in der richtigen Stadt ohne Koordinaten auf der Karte passt ebenfalls.

Unten auf der Karte Property requirements sehen Sie den Block Active areas. Er zeigt alle Gebiete, in denen Tesoro sucht, mit der Erläuterung “A property matches if it is in any of these areas.” Ein gezeichnetes Gebiet erscheint dort als Drawn area. So sehen Sie sofort, ob noch ein vergessenes Gebiet in der Suche steckt.

Der Block Active areas mit Altea und Xàbia und dem Text A property matches if it is in any of these areas. — Active areas: eine Immobilie passt, wenn sie in einem dieser Gebiete liegt.

Advanced criteria (Buy- und Rent-Deals)

Unter der Karte Property requirements befindet sich bei Buy- und Rent-Deals die Schaltfläche Advanced criteria. Sie öffnet ein zusätzliches Fenster für ergänzende Anforderungen, wie die Entfernung zum Strand. Pro Kriterium:

Attribut: Wählen Sie eine Eigenschaft (zum Beispiel Stadt, Provinz, Tags, Merkmale oder Entfernung zum Strand)
Operator: zum Beispiel Equal, Not Equal, Greater than oder Empty
Wert: Eingeben oder auswählen

Mehrere Kriterien sind möglich. Klicken Sie auf + für eine zusätzliche Zeile und auf −, um eine Zeile zu entfernen. Klicken Sie auf Done, um das Fenster zu schließen. Beim Speichern des Deals bezieht Tesoro die Kriterien in die Vorauswahl ein.

Das Fenster Advanced criteria mit einer leeren Zeile: Select attribute, Select operator und ein Wertefeld. — Das Fenster Advanced criteria: pro Zeile eine Eigenschaft, ein Operator und ein Wert.

Kriterien für Stadt, Provinz oder ein gezeichnetes Gebiet erweitern die Suche (siehe oben). Alle anderen Kriterien verfeinern sie: Eine Immobilie muss diesen entsprechen. Eine Zeile mit Not Equal oder Empty verfeinert immer, auch bei Stadt oder Provinz. Wählen Sie beispielsweise Stadt Not Equal Madrid, fällt Madrid weg.

Automatische Vorauswahl

Sie erstellen oder ändern einen Buy/Rent-Deal mit Suchkriterien.
Tesoro startet eine Hintergrundaufgabe: alle aktiven Immobilien werden durchsucht.
Passende Immobilien erscheinen auf dem Tab Properties des Deals, Status Preselect.
Bei späterer Änderung der Kriterien ersetzt das System alte Vorauswahlen durch frische. Zuvor Rejected by Agent-Immobilien bleiben ausgeschlossen.

Die Immobilien-Pipeline in einem Deal: 7 Status

Tab Properties eines Deals = Kanban-Board:

Status	Wann
Preselect	Automatisch oder manuell vorgeschlagen, wartet auf Makler-Review
Rejected by Agent	Makler hat abgelehnt, nicht dem Käufer vorgeschlagen
Proposed	Makler genehmigt, bereit zum Versand an den Käufer
Pending	An Käufer gesendet, wartet auf Antwort
Interested	Käufer möchte mehr Informationen oder eine Besichtigung
Rejected	Käufer hat abgelehnt
Approved	Käufer hat genehmigt, positiver Endpunkt

Verschieben per Drag-and-Drop oder Aktionsschaltflächen auf den Karten.

Bulk-Aktionen in Preselect

Kontrollkästchen aktivieren → Bulk-Aktionsschaltflächen:

Reject all → Rejected by Agent
Propose all → Proposed
Remove all → aus Deal entfernt

Immobilien manuell zu einem Deal hinzufügen

Öffnen Sie den Deal → Tab Properties.
Klicken Sie auf + in der gewünschten Spalte.
Suchen und wählen Sie Immobilien im Seitenbereich aus.
Save: Immobilien erhalten den Status der Spalte.

Deals von einer Immobilie aus vorschlagen

Die umgekehrte Richtung funktioniert ebenfalls:

Öffnen Sie die Immobilie → Tab Connections & attachments.
Sehen Sie sich die Abschnitte Buy/Rent Deals oder Sell/Rent Out Deals an, klicken Sie auf +.
Tesoro zeigt automatisch passende Deals an, nach Preis, Fläche, Zimmern, Typ, Standort.
Auswählen + verknüpfen.

Vergleichsregeln (Deal-Seite identisch mit Deal → Immobilien-Matching):

Preis der Immobilie innerhalb des Deal-Preisbereichs
Fläche innerhalb des Deal-Bereichs
Schlafzimmer/Badezimmer ≥ Deal-Minimum
Typ kommt in der Deal-Auswahl vor
Stadt kommt in den Deal-Präferenzen vor
Bereits verknüpfte Deals werden ausgeschlossen

Proposed-Immobilien per E-Mail an den Käufer senden

Erst prüfen: Hat der Deal einen Client-Portal-Benutzer? Der Käuferkontakt muss ein aktives Portal-Konto haben, sonst ist kein Versand möglich.
Verschieben Sie Immobilien nach Proposed (aus Preselect durch Genehmigung).
Klicken Sie auf das E-Mail-Symbol über der Spalte Proposed. Das System sendet eine E-Mail mit allen neu vorgeschlagenen Immobilien.
Tracking ist automatisch. Bereits gemailte Immobilien werden nicht erneut aufgenommen, nur neue.

Reaktion über das Portal

Der Käufer kann pro Immobilie wählen:

Interested: möchte mehr Informationen oder eine Besichtigung
Rejected: kein Interesse

Beide Reaktionen werden automatisch in der Immobilien-Pipeline aktualisiert.

Besichtigungen aus Matches planen

Bei Interested- oder Approved-Status:

Suchen Sie die Immobilie in der richtigen Spalte des Kanban-Boards.
Klicken Sie auf Meeting auf der Immobilienkarte.
Geben Sie Datum, Uhrzeit, Teilnehmer ein, der Deal-Kontakt wird automatisch vorgeschlagen.
Save: Der Termin erscheint im Deal und im Kalender.

Matching-Qualität verbessern: sechs Tipps

Füllen Sie Suchkriterien vollständig aus. Je mehr, desto relevanter.
Realistischer Preisbereich. Zu breit = Rauschen. Zu eng = verpasste Chancen. 10 % Flex ist automatisch, also kein zusätzlicher Spielraum nötig.
Spezifische Standorte. Kein Standort = alle Städte matchen. Jedes zusätzliche Gebiet ergibt sogar mehr Immobilien. Kontrollieren Sie den Block Active areas.
Tag-Kriterien für spezifische Wünsche (Pool, Garage, Meerblick). Immobilie muss alle Tags enthalten.
Halten Sie das Portfolio aktuell. Nur Active zählt, setzen Sie nicht mehr verfügbare Immobilien auf Sold/Off Market.
Beurteilen Sie Vorauswahlen zeitnah. Schnelle Reaktion = schneller Service für den Käufer.

Häufige Fehler

Keine Immobilien in Preselect

Mögliche Ursachen: Deal hat keine Kriterien, keine aktiven passenden Immobilien, oder Dealtyp ist Sell/Rent Out (keine Vorauswahl). Prüfen Sie die Kriterien und Ihr Active-Portfolio.

Suchkriterien geändert: Proposed-Immobilien weg

Nicht weg. Nur Preselect wird bei Kriterienänderung ersetzt. Proposed, Interested, Approved bleiben bestehen.

E-Mail an Käufer nicht möglich

Kein aktives Client-Portal-Konto, oder keine neuen Proposed-Immobilien seit dem letzten Versand.

“Status zuerst ändern” bei Deal-Vorschlag

Die Immobilie ist nicht Active. Anpassen → erneut versuchen.

Nächster Schritt

Properties-ÜbersichtWie die Immobilienübersicht funktioniert, mit Filtern und Bulk-Aktionen.

Arbeiten mit LeadsLeads mit Suchkriterien sind die Basis für gutes Matching.